不動産の売却では、不動産の寿命を判断したり資産価値を価格に反映したりする際に、耐用年数を用います。
耐用年数について理解すると、資産価値がどのくらいのペースで減少するかが分かり、資産価値の適切な算出が可能です。
本記事では、不動産の耐用年数について解説します。
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不動産売却と関係が深い耐用年数とは
耐用年数とは、固定資産（不動産）を使用できる期間をさし、不動産売却における耐用年数には3つの種類があります。
物理的耐用年数とは、構造物の材質や仕組みを維持できる期間であり、耐用年数を過ぎると十分な性能が発揮できなくなるため、家電製品に多く用いられている分類です。
法定耐用年数とは、税法上で建物の価値を保有している期間であり、不動産の価値を公平に算出する目的で国が設定したものです。
経済的耐用年数とは、建物が不動産としての価値を失うまでの期間であり、劣化の具合や建物の機能に加え、補修やメンテナンスにかかる費用も加味されます。
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建物構造別の耐用年数
不動産の耐用年数は、建物の種類・構造・用途によって異なり、土地は経年劣化が生じないため耐用年数は適用されません。
新築一戸建ては、木造で作られている物件が多く、木造の新築では法定耐用年数は22年に設定されています。
マンションは、鉄骨鉄筋コンクリートもしくは鉄筋コンクリートで作られており、木造よりも頑丈であるため、耐用年数は47年です。
アパートは木造で作られている場合が多く、一戸建てとは異なる木造モルタル造りは、耐用年数が20年と設定されています。
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不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係
減価償却とは、経年劣化によって減少した不動産の資産価値を、毎年の経費に計上する会計処理であり、耐用年数が終わる年まで分けて計上するため、減価償却の計算には耐用年数が大きく関係します。
不動産の減価償却費は、建物部分の取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数の計算式で算出します。
減価償却費は築年数に応じて変わるほか、譲渡所得にかかる税金も減価償却費によって変わるため、十分な確認が必要です。
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まとめ
不動産の耐用年数とは、不動産を使用できる期間をさしており、物理的・法定・経済的の各耐用年数に分類されます。
不動産の耐用年数は、建物の種類・構造・用途によって異なり、新築木造一戸建ては22年・鉄骨鉄筋コンクリートもしくは鉄筋コンクリートでできたマンションは47年・木造アパートは20年が耐用年数です。
不動産の減価償却とは、経年劣化によって減少した不動産の資産価値を経費に計上する会計処理であり、経過年数によって変わってくるため正しい計算が必要です。
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