借地権のついている土地や建物を相続するとき、評価額がどうなっているのか気になっている方は多いでしょう。
地域によって算出方法が異なるので、まずはどの計算方法を使うべきか、どの調べ方がもっとも有効なのかを把握する必要があります。
こちらの記事では、借地権割合とはなにかお伝えしたうえで、相続税評価額の計算方法と調べ方を解説します。
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借地権割合とは
借地権割合とは、土地の更地評価額に対する借地権価額の割合を意味します。
地域によって変動しますが、一般的には国税庁が定める30〜90%の範囲で決まり、地価が高いほど割合も高くなるケースが多いです。
借地権は、相続税や贈与税の課税対象にもなりますが、この数値を算出するために必要な路線価図や評価倍率表に割合が記載されています。
なお、必ずしも提示されている割合を用いた数値と実際の数値が一致するとは限りません。
あくまで目安として算出する必要があります。
また、定期借地権の課税対象にもなりますが、この場合の割合は借地権設定期間や残存期間を用いて算出します。
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借地権割合をもとにした相続税評価額の計算方法とは
借地権割合をもとにした相続税評価額の計算方法とは、普通借地権・定期借地権・一時使用目的の借地権によって異なります。
普通借地権の場合は、自用地評価額と割合を乗じた数値であり、シンプルに割り出せます。
定期借地権の場合は、相続が発生したタイミングでの経済面での利益や残存期間をもとに金額を算出するため複雑です。
一時使用目的の借地権の場合、地上権に準ずる権利が認められているのであれば「雑種地の自用地評価額×法定地上権割合もしくは借地権割合の低い数値」で決まります。
それ以外であれば、雑種地の自用地としての価額に法定地上権割合の2分の1を乗じて算出します。
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借地権割合の調べ方とは
借地権割合の調べ方とは、路線価地域にあるか倍率地域にあるかによって異なります。
まず路線価地域にある場合は、路線価図に記載されているアルファベットA〜Gから割合を確認できます。
それぞれ30〜90%の範囲でアルファベットが割り振られているため、わかりやすいです。
さらに倍率地域にある場合は、固定資産税評価額と地域の自治体が定める割合を乗じて、自用地評価額と借地権割合を乗じると算出できます。
路線価地域と倍率地域が合致するケースは起こり得ないので、まずは路面化図を確認してから必要に応じて倍率方式を使いましょう。
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まとめ
借地権のついている土地や建物を相続するときに、相続税評価額を知るためには借地権割合を把握する必要があります。
種類によって計算方法が大きく異なるうえ、計算式が複雑であるほど税務署からの監視の目が厳しくなる傾向があるため注意が必要です。
まずは路線価地域に該当するかを確認し、そうでなければ倍率方式を使いましょう。
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