以前は瑕疵担保責任と呼ばれていたものが、現在は契約不適合責任と呼ばれるようになったことをご存じですか？
これは民法改正に伴うことであり、名前の変更以外にもいくつか違いが生まれていることに注意が必要です。
そこで今回は、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正されたことによる違いや、不動産売却時のポイントについて解説します。
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民法改正で瑕疵担保責任は契約不適合責任に
2020年4月、瑕疵担保責任が契約不適合責任へと変わる民法改正がなされました。
変化の概要のうち、とくに注目すべき点は、責任を問える範囲が大きく広がったことでしょう。
瑕疵担保責任は、不動産売買で「隠れた瑕疵」があった場合に適用されます。
しかし契約不適合責任では、さらに責任の影響が及ぶ範囲が広がり、「契約の内容に適合しない」場合に責任の対象となるのが大きな違いです。
瑕疵担保責任では、購入者が瑕疵を「知らなかった」「隠れていた」と証明することが困難でした。
一方、契約不適合責任になったことによって、買主の権利が守られやすくなり、中古住宅購入のハードルが下がっています。
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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは
契約不適合責任と瑕疵担保責任の大きな違いは、法的性質です。
瑕疵担保責任では不動産売買が法定責任とされ、対象物件を引き渡すことが売主の責任とされてきました。
しかしそれでは、瑕疵がある物件を引き渡された場合、買主に大きな不利益が生じるため、瑕疵担保責任が設けられた形です。
契約不適合責任になってからの不動産売買の法的性質は、債務不履行責任となりました。
これにより売主は、契約内容と合致した物件を引き渡す義務を負うことになります。
買主が請求できる権利も、契約不適合責任になってから大きく広がりました。
瑕疵担保責任で認められていた買主の権利は契約解除か賠償責任請求のみでしたが、契約不適合責任では追完請求・代金減額請求なども認められます。
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契約不適合責任のもとで不動産売却するときのポイント
契約不適合責任に民法が改正されたことにより、売主はより一層不動産売却を慎重におこなう必要が生じるようになりました。
とくに注意すべきポイントは、既知の欠陥を漏れなく契約書に記載しておく必要があることです。
売主が些細なことと感じていても、買主側から契約内容と異なると指摘を受け、契約不適合責任を問われる可能性があります。
また契約不適合責任は、免責特約をつけていれば責任を問われることがありません。
付帯設備の劣化などについては「責任を負わない」と、契約に盛り込むようにすることが大切です。
契約不適合責任にまつわるトラブルを避けるためには、免責特約の範囲をできるだけ細かく丁寧に指定する必要があります。
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まとめ
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わったことにより、買主は中古マンションを購入しやすくなりました。
この民法改正で、不動産売買の法的性質にも違いが生まれています。
契約不適合責任のもとで不動産売却するときのポイントは、既知の欠陥をしっかり契約書に書くことです。
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